В Ленинградской области предложили исключить из программы капитального ремонта многоквартирные дома, износ которых превышает 70 процентов. Уже названы 816 адресов, но в перспективе таких, как минимум, 884 дома. В будущем их планируется признать аварийными и расселить, ну а пока жители «сложных домов» будут сами решать, как и за счет каких средств обеспечивать сохранность, безопасность и пригодность для проживания квартир – неизрасходованные взносы в Фонд капительного ремонта им вернут, но за вычетом. Соответствующий законопроект подготовил комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области.
Ремонтировать нецелесообразно, исключить
Текст законодательной инициативы с пояснениями размещен на сайте Законодательного собрания Ленинградской области. Цель нововведения - повышение финансовой устойчивости региональной системы капитального ремонта общего имущества в Ленинградской области, сказано в документе. Чтобы этого добиться нужно сократить затраты Фонда капитального ремонта путем простого исключения из региональной программы 816 зданий.
Как следует из пояснительной записки к законопроекту, вычеркнуть предлагается «многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов», а также те, где «совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений, превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом Правительства Ленинградской области (за исключением многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия)».
По данным обследований, проведенных органами местного самоуправления, всего «подходящих под описание» многоквартирных жилых домов в Ленинградской области – 884, но пока речь только о 816-ти, по которым уже есть расчеты Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области. Больше всего жилых домов с высоким износом, предлагаемых к исключению из программы, в Выборгском районе (192), Сланцевском (154) и Кингисеппском (104) районах.
Как подсчитали специалисты комитета по жилищно-коммунальному хозяйству, в среднем капитальный ремонт каждого такого дома обойдется почти в 24 миллиона рублей. Следовательно, на проведение капитального ремонта указанных домов всего потребуется более 19,57 миллиарда рублей.
Приведенное далее финансово-экономическое обоснование столь же прямолинейно, как и мысль авторов законопроекта – жители никогда в жизни не заплатят взносов столько, сколько нужно для проведения ремонтных работ.
Согласно усредненным расчетам Фонда капремонта, выполненного на примере шести многоквартирных домов из списка, ежегодный размер минимального взноса увеличивается примерно на четыре процента, собираемость платежей – 92,1 процента (при этом в целом в регионе собираемости составляет 98 процентов, сказа на сайте Фонда). Средняя площадь одного многоквартирного дома из числа предлагаемых к исключению из программы – 345,35 квадратных метров. Это значит, что в течение 30 лет (на этот срок рассчитана региональная программа капремонта) жители заплатят максимум 1,59 миллиона рублей. А надо, напомним, 24 миллиона.
«Недостаток финансирования региональной программы капитального ремонта по данным домам составит 18 278,4 миллиона рублей», - говорится в документах законопроекта.
Если решение будет принято и дома вычеркнут из программного перечня уже в 2024 году, то Фонду, конечно, придется вернуть собственникам квартир уже уплаченные взносы – речь о 562,55 миллиона рублей из общего котла и еще 20,59 миллиона рублей накопилось на специальном счете. Возвращать их предлагается, пропорционально распределяя между собственниками помещений, но за вычетом уже понесенных фондом затрат на ремонт по данным домам.
По данным комитета по жилищно-коммунальному хозяйству, разница между оплаченными взносами на капитальный ремонт и стоимостью выполненных работ по рассматриваемым домам составляет 367,73 миллиона рублей.
«Сумма взносов, подлежащая возврату региональным оператором собственникам помещений в многоквартирных домах, планируемых к исключению из региональной программы капитального ремонта, положительно повлияет на финансовую устойчивость регионального оператора в связи с тем, что расходы на проведение капитального ремонта в таких домах превышает фонд капитального ремонта в таких домах», - уверенно обосновывают позицию авторы законопроекта.
Действительно, после того, как с Фонда будут сняты обязательства по проведению капремонта в этих домах, высвободится более 19 миллиардов рублей.
Расселение не раньше 2032 года
Дальнейшей судьбой исключенных из программы капитального ремонта домов, по замыслу инициаторов новеллы, должна стать переквалификация их в аварийное жилье и включение в программу расселения. Но тут сложности. Признать дома аварийными должны органы местного самоуправления, затем комитет по строительству обязан включить эти дома в специальную программу, но она уже сверстана.
Так, действующая редакция рассчитана до 2025 года – в программу включены лишь те дома, которые были признанные аварийными в период с 2012 по 2017 годы. Как сообщает комитет по строительству, потом будет сформирована новая программа, в нее войдут дома, признанные аварийными в период с 2017 по 2022 год, а плановый срок расселения будет установлен – до 2031 года.
Это означает, что раньше 2032 года исключенные сегодня из программы капремонта дома, в программу для расселения в принципе не попадут раньше 2032 года, а уж в течение какого срока могут быть расселены даже предположить трудно.
Пока вопрос с расселением не решен, жителям предлагает решать вопросы ремонта самостоятельно.
«В отношении проведения капитального ремонта многоквартирных домов, исключенных из региональной программы капитального ремонта, но не являющихся аварийными, собственники помещений в таких домах на общих собраниях собственников, организованных в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, самостоятельно принимают решение об источниках финансирования ремонтно-восстановительных работ в таких домах», - говорят авторы законопроекта.
В числе возможных источников финансирования указаны непосредственно средства собственников помещений в данных многоквартирных домах; средства областного и местных бюджетов муниципальных образований, а также Ленинградской области в случае возникновения расходного обязательства; плюс заемные (кредитные) средства.
О проблемах, связанных с реализацией программы расселения аварийного жилья в Ленинградской области, подробно рассказал глава региона Александр Дрозденко на итоговой пресс-конференции в декабре 2023 года. Речь идет о том, что субъект теперь несет повышенную нагрузку по софинансированию программы. Если первоначально расселение аварийных и ветхих домов должно была реализовываться при содействии федерального центра в соотношении 67 процентов на 33 процента (к ассигнованиям из областной казны), то сейчас условия изменились — регион должен софинансировать 67 процентов от стоимости жилья.
«Себестоимость квадратного метра выросла почти в три раза, а компенсация не изменилась. Я не жалуюсь, мы расселим то, что согласовали. Те обещания, которые дали, мы выполним. Но проблема, которая нас отличает от других субъектов, в том, что мы расселяем там, где не ведется интенсивное жилищное строительство: Подпорожье, Сясьстрой, Луга, Сланцы — там нет интенсивного строительства. Поэтому в отличие от многих регионов мы не можем просто пойти и купить жилье на вторичном рынке или в новостройке. Мы вынуждены строить целые новые кварталы с парковками, котельными и детскими площадками», — рассказал Александр Дрозденко.
Но заниматься капитальным ремонтами ветхих домов экономически не целесообразно, утверждают в комитете по жилищно-коммунальному хозяйству.В качестве финансовой планки, определяющей эту целесообразность, предлагают определить размер стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, при превышении которого многоквартирный дом исключается из региональной программы капремонта, на уровне рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения. По состоянию на IV квартал 2023 года это 138 355 рублей. Нормативно-правового акта, утвердившего лимит экономической целесообразности для проведения капремонта, в Ленинградской области пока нет, но его предлагается принять «не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы».
Комитет по ЖКХ приводит свои расчеты. При условии софинансирования программы расселения в пропорции 67 процентов из бюджета Ленинградской области и 33 процентов федеральных субсидий, на расселение рассматриваемых 816 домов потребуется выделить 26,1 миллиарда рублей. А на капитальный ремонт, по-прежнему нужно 19,57 миллиарда рублей. Цифры настолько сопоставимы, что тратиться на ремонт «априори экономически нецелесообразно», а обеспечивать «финансовую устойчивость регионального оператора» необходимо. Выявлять многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость работ по капитальному ремонту будет превышать стоимость, определенную нормативным правовым актом Правительства Ленинградской области, планируется по мере проведения инструментального обследования многоквартирных домов Фондом капитального ремонта, там уже создан специальный отдел обследования многоквартирных домов.
Полный адресный перечень домов, подлежащих исключению и программы капитального ремонта в этом году, можно увидеть в материалах законопроекта. Так, в Бокситогорском районе планируется «вычеркнуть» 101 многоквартирный дом, в Волосовском – 20 домов, во Всеволожском – 70 домов, в Выборгском – 192 дома, Гатчинском – четыре дома, в Кингисеппском – 104 дома, в Кировском – 37 домов, в Приозерском – 31 дом, в Сланцевском – 155 дома, в Тихвинском – 22 дома, Тоснеснком – 79 домов и один адрес в Луге. Дата постройки домов – от 1939 года до 2010 года.
