По первоначальному плану ключи от квартир первой очереди нового жилого комплекса неподалеку от Петербурга жильцы должны были получить еще в 2014 году, второй — в 2019‑м. Однако не сложилось. В том самом 2019 году застройщик — ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» — был признан банкротом. Кажется, обманутым дольщикам повезло: в 2020 году на основании решения суда объект был передан в Фонд защиты прав обманутых дольщиков Ленинградской области для восстановления прав пострадавших. Заветные ключи обещали выдать в июле 2023 года, но не получилось. С подрядчиками проблемному объекту по-прежнему не везет.
Неоправдавшиеся надежды
Судьба ЖК «Рябиновый сад» типична для подобных объектов, коих в Ленинградской области, в соответствии с данными единого реестра проблемных объектов Минстроя России, аж 67. В конце 2021 года Фонд заключил контракт на проведение строительно-монтажных работ с московской компанией «СтройМонолитСервис». В составе комплекса — один многоквартирный дом на 329 квартир и пять корпусов поменьше. Тогда сметная стоимость оставшихся строительно-монтажных работ составляла 1,424 млрд рублей. Срок ввода в эксплуатацию обеих очередей наметили на июль 2023 года, но этого не произошло. Практически со старта компания стала наращивать отставание от графика, в результате контракт с ней был расторгнут. По данным Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, к этому моменту ООО «СтройМонолитСервис» выполнило работы только на 235 млн рублей. Сумма неотработанного аванса составила 418 млн рублей, но вроде как их пообещали вернуть.
Нового подрядчика нашли не с первой попытки. Попробовать свои силы в решении проблем ленинградских обманутых дольщиков планировала компания из Башкирии ООО «Жилстрой». Но на стройплощадку в результате даже не вышла — без аванса желание достраивать объект перегорело, а выплатить задаток у Фонда не оказалось возможности — ООО «СтройМонолитСервис» аванс своевременно не вернуло, а федеральный Фонд развития территорий оперативно прийти на помощь не смог. Контракт с башкирской компанией расторгли, а ЖК «Рябиновый сад» вновь остался без генподрядчика.
Застройщики в очередь не выстраиваются
Как сообщили «МК в Ленобласти» в пресс-службе строительного блока администрации Ленобласти, перед Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленинградской области поставлена задача завершить строительство ЖК «Рябиновый сад» в максимально сжатые сроки без ухудшения качества проекта. По оценке Фонда, строительная готовность по 104-му участку (первая очередь) составляет 82%, по 135-му участку (вторая очередь) — 79%. В домах необходимо произвести устройство внутренних инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, отопления, вентиляции, смонтировать лифты, завершить отделку мест общего пользования, устроить витражное остекление, завершить прокладку внешних коммуникаций и провести благоустройство.
Несостоявшимся новоселам поясняют: особо большого количества желающих взяться за достройку объекта нет. По данным Фонда, суммарная цена нового контракта составляет 893,9 млн рублей. Но это с учетом аванса, который не вернула компания «СтройМонолитСервис». В суд на нее подали, но первое заседание назначено только на 11 апреля 2024 года. А сдать объект необходимо уже в марте. Нужен тот, кто придет с собственными деньгами, но как таких найти?
Новую закупку, объявленную в ноябре этого года, разбили надвое. За достройку первой очереди предложили почти 305 млн рублей, второй — почти 590 млн рублей. В обеих суммах заложен аванс, полученный ООО «СтройМонолитСервис».
Победителем конкурса на выполнение строительно-монтажных работ по первой очереди ЖК «Рябиновый сад» стала московская компания «Санрайз». Как сказано в протоколе закупочной комиссии, организация выразила согласие с предложенной ценой — 304,9 млн рублей. Там также понимают, что цена сформирована из остатка финансирования на эти работы в сумме 156,9 млн рублей и неотработанного аванса бывшего подрядчика ООО «СтройМонолитСервис».
Любопытные нюансы вскрыла проверка связей компании. Согласно данным аналитической системы «СБИС», бенефициаром ООО «Санрайз» с августа 2022 года является Денис Зубехин (владеет 73% доли в уставном капитале). Он же с июля 2022 года по июль 2023‑го значился в составе учредителей того самого ООО «СтройМонолитСервис». Оставшиеся 27% доли в компании принадлежит Дмитрию Стяжкину, генеральному директору ООО «Санрайз» с октября 2019 года. Выручка компании в 2022 году составила 51,6 млн рублей, чистая прибыль — 2,9 млн рублей.
Что касается второй очереди жилого комплекса, здесь под подрядчика даже вынуждены были изменить закупочную документацию. Первоначально цена лота составляла почти 590 млн рублей, но закупку отменили. Единственная заявка была подана от ООО «МикАрт», однако компанию не допустили к участию из-за несоответствия квалификационным требованиям. Как следует из протокола закупочной комиссии, для участия предприятие должно было предоставить выполнение договора на сумму не менее 30% от заявленной в контракте (то есть не ниже 176,7 млн рублей). Такого в портфеле ООО «МикАрт» не нашлось. И вряд ли это должно вызывать удивление. Согласно данным системы «СБИС», генеральным директором ООО «МикАрт» является Давид Айрапетян. Помимо него в компании еще 12 сотрудников. Суммарная выручка компании за 2022 год — 163 млн рублей, чистая прибыль — 900 тысяч рублей. В августе текущего года о намерении признать ООО «МикАрт» банкротом объявил их кредитор — индивидуальный предприниматель Лапов Андрей Александрович. Банкротное дело принято к производству 7 ноября текущего года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Только в течение октября — ноября этого года компания «МикАрт» получила как минимум шесть актов в связи с задолженностью по налогам и сборам, а также три исполнительных листа по взысканиям имущественного характера в пользу физических и юридических лиц на общую сумму почти 22 млн рублей.
Для того чтобы решить проблему с достройкой объекта, в Фонде снизили цену контракта. Повторная закупка, как следует из протокола, размещенного на сайте госзакупок, «с намерением заключить договор с ООО “МикАрт”» была размещена уже на сумму 318,9 млн рублей. За счет каких именно работ, из представленных документов понять не удалось, но, в соответствии с информацией закупочной комиссии Фонда, «по итогам несостоявшейся закупки финансовый и строительный отдел согласовали реальный объем необходимых работ для продолжения строительства и срочной закупки необходимого оборудования». Также в протоколе сказано, что «на сегодняшний момент у организации на исполнении два контракта стоимостью 35,5 млн рублей, заключенные ранее исполнены или прекращены, но по шести контрактам были начислены неустойки».
Кроме того, в протоколе отражено, что решение арбитражного суда о признании предприятия банкротом и открытии конкурсного производства в отношении ООО «МикАрт» отсутствует. Действительно, первое разбирательство по делу о банкротстве компании состоялось 12 декабря, а следующее назначено на 6 февраля 2024 года. Также в протоколе указано, что «задолженность по налогам и сборам не превышает 25% балансовой стоимости активов участника закупки по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период».
В ожидании гарантий
Как сообщили «МК в Ленобласти» в пресс-службе строительного блока администрации Ленинградской области, сегодня Фонд находится на этапе определения подрядной организации, которая завершит строительство за счет средств федерального и регионального бюджетов. Чтобы подписать контакт, подрядная организация обязана документально подтвердить, что соответствует всем критериям, которые были установлены на федеральном уровне, и предоставить банковские гарантии. Итогом этой работы станет подписание контрактов и выход строителей на площадку либо повторный запуск закупочных процедур.
Пока ни один из победителей представить банковскую гарантию не смог. При этом число подрядных организаций, которые можно привлечь к работам по завершению строительства ЖК «Рябиновый сад», сокращается. По данным Управления долевого строительства Ленинградской области, в реестре недобросовестных застройщиков Ленинградской области уже значится 65 компаний. Если не получится заключить договоры сейчас — конкурсы объявят по новой, уже в пятый раз.
Прямого ответа на вопрос о том, соответствует ли текущая цена контрактов реальной стоимости работ, требующихся для завершения строительства ЖК «Рябиновый сад», редакции получить не удалось. Однако в Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленинградской области рассказали, что в случае необходимости корректировки проектной документации и повторного прохождения экспертизы сумма может быть изменена.
Как сообщила «МК в Ленобласти» заместитель генерального директора Фонда Светлана Скосырская, при увеличении объема финансирования наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принимается решение о выделении дополнительных средств, согласно положительному заключению государственной экспертизы и при положительном решении между Фондом и генеральным подрядчиком подписывается дополнительное соглашение на сумму увеличения. При этом в дополнительном соглашении уточняются статьи затрат согласно сводному сметному расчету, получившему одобрение главной государственной экспертизы.
